Les mesures de la loi Macron sur l'immobilier comprennent 3 volets. En dépit de la mise en place de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), les foncières cotées devraient tirer leur épingle du jeu du fait de la Flat tax. Explications par Laetitia d'Eprémesnil, analyste financier chez Tradition Securities & Futures.
L'immobilier n'a pas le vent en poupe auprès du gouvernement qui, une fois n'est pas coutume, lui préfère la finance - à l'exception des foncières cotées soumises à l'impôt sur la fortune immobilière… Les mesures Macron sur l'immobilier comprennent 3 volets 1) la présentation de la stratégie logement par le Ministère de la Cohésion des territoires le 20 septembre 2017 2) le projet de Loi de Finances 2018 et 3) le plan de rénovation énergétique des bâtiments présenté le 24 novembre 2017. Quel est l'impact de ces mesures sur le marché et sur les foncières cotées ? Comment se situent ces dernières par rapport aux autres véhicules (en particulier les SCPI) ?
1er volet - la stratégie logement du gouvernement : une philosophie consistant à provoquer un choc de l'offre afin de faire baisser les prix
La stratégie logement du gouvernement s'articule autour de 3 axes : 1) construire plus, mieux et moins cher 2) répondre aux besoins de chacun - notamment les plus fragiles - et 3) améliorer le cadre de vie sur tout le territoire.
Remarquons néanmoins l'incohérence de la stratégie du gouvernement sur le logement, lequel table sur un choc de l'offre pour faire baisser les prix mais adopte une mesure contraire à ce choc avec la réforme des APL du PLF 2018. Ainsi, selon le Président de Nexity, Alain Dinin, cette réforme, devant ponctionner les ressources des bailleurs sociaux, devrait entraîner une baisse probable de la production de 50 000 logements à horizon 2019 (sur 450 000 soit 11 %).
2ème volet - le projet de Loi de Finances 2018 et ses deux principales mesures affectant les foncières cotées : l'IFI et la Flat Tax
L'IFI affectera les foncières cotées, à l'exception des petits porteurs. Il sera assis sur les seuls actifs immobiliers et reposera sur le même seuil d'assujettissement (1,3 M€), le même barème et les mêmes règles que l'ancien ISF (abattement de 30 % sur la résidence principale).
Pour les foncières cotées, le champ d'application de l'IFI correspond au périmètre du régime SIIC pour les détenteurs de plus de 5 % du capital. Il exclut donc la promotion.
Ce nouvel IFI soulève de nombreuses critiques : la principale concerne le fait d'assujettir les foncières à l'IFI alors que les SIIC contribuent à renforcer l'attractivité de la France dans un cadre de compétition accrue face au Brexit. Un amendement est venu néanmoins réduire la portée de cette critique, exonérant les participations de moins de 5 %.
Les SCPI /OPCI , de leur côté, ne comprennent qu'une minorité de détenteurs de parts assujettis à l'IFI (15 % selon France Transactions).
La Flat Tax : seules les foncières cotées devraient bénéficier de ce régime de faveur visant à favoriser les investissements financiers. Elle s'appliquera sur les revenus des capitaux mobiliers (intérêts, dividendes et plus-values de cessions de titres), les plus-values et revenus fonciers étant exclus de son champ d'application. En outre, les foncières cotées auront un avantage compétitif non négligeable par rapport aux SCPI dont les détenteurs sont imposés en moyenne à plus de 45 %.
3ème volet : le plan de rénovation énergétique des bâtiments
Le Plan mobilisera 14 milliards d'euros sur le quinquennat pour financer la rénovation de 500 000 logements par an, dont 100 000 logements sociaux.
Dans un contexte de taux bas, les réformes Macron devraient induire un ralentissement du marché de l'investissement mais non un effondrement. Selon le baromètre Perial – Ifop de novembre 2017, l'immobilier reste un placement privilégié des français malgré la réforme fiscale. 40 % des Français citent l'immobilier comme le meilleur investissement pour préparer la retraite juste derrière l'assurance-vie, plébiscitée à 50 %. Paradoxalement, les foncières cotées devraient tirer leur épingle du jeu car, si elles sont pénalisées par l'IFI – avec une exception notable pour les petits porteurs –, elles bénéficieront de la flat tax et, au royaume des aveugles, les borgnes sont rois. La promotion logements devrait être plus affectée par les mesures Macron. Un repli de la production pourrait être observé en 2019 donnant lieu à une réaction du gouvernement. La promotion d'immobilier tertiaire devrait néanmoins être mieux orientée dans un contexte de reprise économique, ce qui est favorable aux foncières cotées plus orientées tertiaires. A moyen terme, les perspectives offertes par la transition énergétique sur la promotion restent un facteur de soutien incontestable.
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La Flat Tax : concernant les règles d'imposition des revenus mobiliers et des plus-values sur valeurs mobilières, le principe de l'imposition au barème de l'IR, en vigueur depuis 2013, est abandonné au profit d'un prélèvement forfaitaire unique (PFU), également appelé Flat Tax.
Société d'investissement immobilier cotée.
SCPI /OPCI : société civile de placement immobilier (non coté) ; organisme de placement collectif en immobilier (non coté).